Après sept ans en moyenne, les primo-accédants vendent leur résidence principale. La question se pose alors : va-t-on gagner ou perdre de l’argent ? Plus les taux des prêts immobiliers sont avantageux, plus l’emprunteur rembourse le capital dès la première mensualité. La dernière mise à jour de mars 2022 montre que deux ans pourraient suffire pour récupérer les apports initiaux.

Attendre jusqu’à ce que les frais d’achat soient réglés

Le prix total d’un achat immobilier comprend non seulement le coût du bien lui-même, mais aussi un ensemble de coûts supplémentaires qui viennent s’ajouter au montant global de votre achat tel que : 

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  • Le coût du crédit immobilier
  • Les charges de copropriété
  • Les impôts locaux
  • Les frais de déménagement
  • Les frais d’agence
  • Les frais d’acquisition ou frais de notaire 
  • Les travaux votés par la copropriété
  • Les taxes relatives au logement acheté
  • Les travaux dans l’ancien

Si un couple achète une propriété ancienne pour 250 000 euros et doit verser 8 % du prix d’achat comme acompte, il devra emprunter 240 000 euros. S’ils revendaient la propriété après un an, ils pourraient la vendre pour 250 000 euros. Cependant, comme ils devaient effectuer des paiements sur leur prêt et payer des pénalités de remboursement anticipé, ils se retrouveraient avec 19 763 euros dans leurs poches. Au début de la transaction, ils disposaient d’un capital de 30 000 euros ; à la fin de celle-ci, il leur restait 19 763 euros – ils avaient perdu 10 237 euros. Pour en savoir plus sur la revente d’un bien immobilier en cours de crédit, visitez cette page : https://www.emprunter-malin.com/quand-revendre/

Combien de temps faut-il pour que l’apport personnel vous soit restitué ?

Afin d’éviter de perdre de l’argent lors de l’achat d’un bien immobilier, les emprunteurs doivent attendre d’avoir remboursé suffisamment de capital pour récupérer leur investissement initial.  Il est donc important de calculer le capital minimum restant dû sur un prêt immobilier, utilisez cette formule : Capital minimum restant dû = Valeur initiale du bien immobilier – Apport personnel – Six mois d’intérêt.

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Veuillez noter que les pénalités de remboursement anticipé doivent correspondre au moindre des deux montants suivants : 3 % du capital restant ou 6 mois d’intérêts. Le taux d’intérêt est généralement le plus bas pour une revente à court terme. Au cours des premiers mois, les taux d’intérêt sont les plus élevés, compte tenu du fait que cette période permet un calcul réaliste et sûr.

On prend l’exemple de ce couple qui dispose de 30 000 € d’épargne à verser comme revenu personnel.

  • La valeur marchande du bien est de 250 000 € (on n’inclut pas les éventuelles augmentations de valeur pour l’impartialité de cet exemple).
  • Le montant de la contribution personnelle à verser par le bénéficiaire : 30 000 €.
  • Pénalités de remboursement : 1100 euros (les 6 premières mensualités d’intérêts sont arrondies au montant supérieur).

En utilisant la formule : 250 000 € – 30 000 € – 1100 € = 218 900 €.

En consultant un tableau d’amortissement, on constate qu’il leur restera un capital de 218 162 € après le versement de la 24e mensualité, soit au bout de deux ans.

S’ils vendent leur maison pour 250 000 € ce jour-là, ils paient 218 162 € à la banque et ont une pénalité de remboursement anticipé d’environ 1 050 € (les six prochaines mensualités d’intérêt arrondies). Ils disposent alors de 30 738 € (arrondis).

Le coût total de l’opération de revente d’un bien immobilier

Un comptable ne s’arrêterait pas à la récupération de l’apport initial, mais devrait également examiner si la revente du bien peut être considérée comme viable. Pour un calcul plus juste, il faudrait prendre en compte la distinction entre les mensualités du prêt et le loyer.

Un comptable plus méticuleux dirait qu’il faut attendre que la plus-value immobilière soit suffisante pour récupérer :

  • Le coût total du crédit
  • L’apport personnel.

L’économiste ajouterait que le fruit de la vente doit être au moins égal à l’apport personnel actualisé en fonction de l’inflation, ce qu’on appelle l’euro réel. Ou encore mieux : être égal au rendement d’un placement en assurance-vie en euros.